Dra. Flávia Pacheco

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JUROS E CONSTRUTORAS É ilegal a cobrança de juros antes da entrega do imóvel

20 de outubro de 2015 \\ Dra. Flávia Pacheco

Discorremos amuito sobre as observações do consumidor antes de comprar um imóvel e sobre a abusividade das construtoras no atraso na entrega das obras. Desta feita, ainda com lastro no boom imobiliário e a crescente venda de imóveis na planta, trataremos da ilegalidade de cobrança de juros ao consumidor antes da entrega do imóvel.

Sempre foi prática comum no mercado imobiliário a cobrança dos juros antes da entrega do imóvel, todavia, tal situação se limitou a partir da década de 1990, com o advento do CDC - Código de Defesa do Consumidor.

O CDC reputa nulas todas as cláusulas contratuais que são abusivas contra o consumidor, e, assim, se as cláusulas são tidas pela lei como nulas, as empresas construtoras/incorporadoras não podem exigir o seu cumprimento por parte do consumidor.

No ano de 1997 o Ministério Público do Distrito Federal firmou termo de ajuste de conduta com 27 construtoras no Brasil, justamente proibindo a incidência destes juros. Em 2001 a SDE – Secretaria de Desenvolvimento Econômico do Ministério da Justiça editou uma portaria por meio da qual declarou a abusividade de qualquer cláusula que estabelecesse, no contrato de compra e venda de imóvel, a incidência de juros antes da entrega das chaves.

Atualmente os Tribunais brasileiros têm se manifestado sobre a questão, haja vista a grande incidência de processos envolvendo construtoras. Recentemente a 4ª Turma do STJ – Superior Tribunal de Justiça julgou uma ação de uma compradora que havia sido obrigada, contratualmente, a pagar correção monetária pelo INCC e juros de 1% ao mês sobre as parcelas anteriores ao recebimento do imóvel, a chamada “poupança”. Na Justiça, em pedido de revisão do contrato, a consumidora requereu a devolução em dobro (art. 42 do CDC) das quantias pagas indevidamente. A consumidora ganhou o processo em primeira e segunda instâncias, ainda assim, a construtora recorreu ao STJ.

Utilizando o ementário e publicação de decisões daquele Egrégio Tribunal como fonte, transcrevemos os argumentos do Ministro: “Não impressiona a alegação de que a construtora capta recursos no mercado financeiro para a construção do empreendimento, pagando juros que devem ser repassados ao comprador do imóvel”, afirmou o relator do recurso, ministro Luis Felipe Salomão, ressaltando que “todos os custos da obra – inclusive os decorrentes de financiamento realizado pela construtora – estão embutidos no preço do imóvel oferecido ao público”. 

Assim, para o relator, a cobrança de juros durante a obra, antes da entrega das chaves, é descabida porque, nesse período, a construtora é quem usa o capital do promitente comprador e este nem sequer tem o gozo do imóvel. “O que há é uma verdadeira antecipação de pagamento, parcial e gradual, pelo comprador, para um imóvel cuja entrega foi contratualmente diferida no tempo”, disse o ministro. 

Ao proclamar seu voto contra o recurso da construtora, no que foi acompanhado por toda a Turma, o relator concluiu que, “se há aporte de capital, tal se verifica por parte do comprador para com o vendedor, de sorte a beirar situação aberrante a cobrança reversa de juros compensatórios de quem entrega o capital por aquele que o toma de empréstimo”.

Por fim, vale ressaltar que a cobrança do INCC – índice nacional de custo da construção é legal. A sua cumulação com outro tipo de índice ou percentual é que desequilibra o contrato e gera a nulidade da cláusula pela abusividade e afronta ao CDC. No caso julgado pelo STJ, a construtora havia cobrado a consumidora correção monetária pelo INCC mais juros de 1%, assim, esses “juros de 1%” é que foi tido como ilegal e a consumidora recebeu seu dinheiro de volta.

Consumidor fique atento! Se no contrato da compra de seu imóvel está ocorrendo esta ilegalidade, procure um advogado especializado e busque seus direitos no Justiça!